.RU

Принцип ожидания - - Министерство образования российской федерации национальный фонд подготовки кадров


Принцип ожидания -

величина рыночной стоимости земельного участка зависит от ожидаемой величины, срока и вероятности получения ренты от него.
Величина рыночной стоимости земельного участка зависит от дохода, остающегося после оплаты факторов производства, привлеченных к земельному участку для предпринимательской деятельности.
Данный принцип показывает, что стоимость объекта недвижимости - текущая стоимость всех будущих доходов, полученных от его использования (включая продажу и стоимость объектов недвижимости, прежде всего земельных участков), - постоянно растет в силу увеличения спроса и ограничения предложения.
Однако этот принцип не означает, что владелец недвижимо­сти (земельного участка) в буквальном смысле должен ждать повышения цены недвижимости или доходности от сдачи ее в аренду. Он лишь отражает то, что использование объекта не­движимости, земли, принципиально носит дли­тельный характер. Поэтому при оценке объекта недвижимости следует помнить, что его стоимость далеко не всегда равна той средней цене, которая сложилась на рынке для аналогичных объектов к моменту оценки. Текущая стоимость всей суммы до­ходов может оказаться и существенно более высокой.

^ Принцип внешнего влияния -

рыночная стоимость земельного участка зависит от влияния внешних факторов.

Принцип соответствия

- оцениваемый объект (участок земли) имеет наивысшую стоимость при условии его некоторого сходства с окружающими объектами по ис­пользованию, по размеру и стилю, при минимальных затратах на его освоение. Иначе говоря, если все экономические факто­ры, обусловливающие максимальную полезность и доходность данного участка, сбалансированы наилучшим образом.
Таким образом, для данного земельного участка и объекта недвижимости, расположенного или создаваемого на нем, должны быть достигнуты условия соответствия затрат на его приобретение и освоение и стоимости или доходности созданного на нем объекта недвижимости. Один из критериев проверки соответствия оценки земельного участка данному принципу - доля стоимости собственно земельного участка в общей стоимости объекта недвижимости. расположенного на нем.
В центральной части Москвы это соотношение приближается к показателям, характерным для других крупных городов мира. Поэтому потенциал дальнейшего роста цен на зе­мельные участки в центре города сравнительно невелик (исклю­чая земельные участки, предназначенные для строительства высотных зданий), и может быть обусловлен главным образом дальнейшим ростом себестоимости строительства и цен на не­движимость при улучшении ее потребительских качеств.
Реализация данного принципа, позволяет выделить из общей стои­мости объекта недвижимости стоимость собственно земельного участка.

^ Принцип наиболее эффективного использования -

рыночная стоимость земельного участка определяется исходя из его наиболее эффективного использования.
Наиболее эффективное использование земельного участка, это наиболее вероятное использование земельного участка, являющееся физически возможным, разумно оправданным, соответствующим требованиям законодательства, финансово осуществимым и в результате которого стоимость земельного участка будет максимальной. Наиболее эффективное использование земельного участка определяется с учетом возможного обоснованного его разбиения на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования. Наиболее эффективное использование может не совпадать с текущим использованием земельного участка.
При определении наиболее эффективного использования принимаются во внимание:
целевое назначение и разрешенное использование;
преобладающие способы землепользования в ближайшей окрестности оцениваемого земельного участка;
ожидаемые изменения на рынке земельных участков;
существующее использование земельного участка.
При оценке земельного участка из всех возможных (разрешенных) вариантов его использования вы­бирается наилучший и наиболее доходный, и именно он исполь­зуется для оценки.
При этом, как упоминалось ранее, учитываются только те варианты использова­ния, которые, во-первых, соответствуют юридическим нормам (включая градостроительные ограничения, требования по охране окружающей среды, памятников истории, архитектуры, благо­устройству прилегающей территории), реализация которых, во-вторых, возможны физически и которые, в-третьих, приносят доход (если речь идет о коммерческой оценке). В результате выбирается тот вариант использования, при котором может быть получена максимальная цена с учетом всех правовых, гра­достроительных, экологических и иных ограничений.
Если участок свободен от строений, то определяется, какой объект можно построить исходя из варианта наиболее эффек­тивного использования участка с учетом всех имеющихся огра­ничений.
Если строение на участке имеется, то проводится анализ, увеличивать ли стоимость участка на величину стоимости дан­ного строения или уменьшать на величину затрат по сносу дан­ного строения при выбранном варианте наилучшего использо­вания данного земельного участка, конечно же с учетом имею­щихся ограничений.
Данный принцип наиболее применим для оценки свободных земельных участков. Для оценки застроенных земельных участков его применение существенно сложнее, поскольку по­зволяет выделить из стоимости всего комплекса недвижимости стоимость собственно земельного участка. Здание или сооруже­ние, находящееся на земельном участке, далеко не всегда имеет наибольшую стоимость или приносит наибольший доход. К тому же с течением времени в результате естественного износа здания, изменения конъюнктуры рынка и других факторов стоимость объекта недвижимости в целом может существенно снизиться, а рыночная стоимость земельного участка при этом может остаться неизменной и даже возрасти.
Таким образом, принцип наилучшего и наиболее эффектив­ного использования позволяет оценить максимальную возмож­ную величину земельной ренты от данного земельного участка независимо от того, застроен участок или нет и какое здание или сооружение на нем находится в момент оценки.
Следует обратить внимание и на то, что данный принцип важен при оценке не только отдельных земельных участков, но и больших городских территорий. Его использование позволяет оптимизировать земельную и градостроительную политику города на основе строгих экономических расчетов. Прежде всего, это касается улучшений городских земель, находящихся в собственности города, т. е. его земельной собственности.
        Величина рыночной стоимости земельного участка изменяется во времени и определяется на конкретную дату (дата проведения оценки).

^ Определение варианта лучшего и наиболее эффективного использования


Рыночная стоимость земельного участка зависит не только от текущего варианта использования, но и от имеющихся альтернативных вариантов использования.
Данный принцип позволяет оценить максимальный доход от земельного участка и определить его наивысшую стоимость независимо от того, застроен участок или нет, и какие строения находятся на дату оценки.
Анализ варианта лучшего и наиболее эффективного использования проводиться в два этапа.
1. Лучшее и наиболее эффективное использование как свободного земельного участка.
Если участок не застроен, то определяется, какой тип улучшений с учетом юридических, физических ограничений и перспектив развития района наиболее эффективно построить.
2. Лучшее и наиболее эффективное использование земельного участка с существующими улучшениями.
Если участок застроен, то, как показывает практика, его текущее использование не всегда соответствует лучшему и наиболее эффективному.
Сложившееся положение будет сохраняться до тех пор, пока стоимость земли не превысит общую стоимость единого объекта при текущем использовании с учетом затрат по сносу строения.

^ Последовательность анализа лучшего и наиболее эффективного использования земельного участка.


1. Сопоставление альтернативных вариантов застройки земельного участка.
Отбор вариантов осуществляется на основании:
А) Анализа спроса и предложения. Это позволяет определить целевой рынок, то есть выявить потенциальных покупателей и арендаторов.
При этом рассматривается динамика, состав и миграция населения. Учитываются тенденции в изменении предпочтений и вкусов. Определяется преимущества земельного участка по сравнению с земельными участками, имеющимися на рынке.
Б) Анализа потенциала местоположения с учетом следующих факторов:
            Вид оцениваемой недвижимости;
            Перспективы развития района;
            Особенности территориально-экономической зоны, в которой находиться земельный участок;
            Близость и доступность объектов, необходимых для эффективной эксплуатации объектов недвижимости;
            Транспортная доступность земельного участка;
            Неудобства и риск.
        В) Изучение юридических прав на застройку.
        Г) Изучение физических ограничений:
            Площадь и размер участка;
            Инженерно-геологические условия для строительства;
            Наличие инженерной инфраструктуры и уровня предоставляемых услуг.
        2. Определение стоимости земельного участка по каждому варианту застройки.
        3. Определение финансовой обоснованности выявленных вариантов застройки.

Пример.


Земельный участок по данным зонирования пригоден для строительства складских, офисных или торговых зданий. Площадь здания 3 000 кв.м. Коэффициент капитализации 20%.
Определить инвестиционную стоимость земельного участка с учетом наилучшего и наиболее эффективного использования.

решение.


Таблица 7.1

^ Вариант застройки



Ставка арендной платы, $/кв.м/год



Потери от недозагрузки



Эксплуатационные расходы (% от ДВД)



^ Стоимость строительства 1 $/кв.м



Склад

100

25%

25,00%

300

Офис

500

10%

35,00%

1 200

Торговое помещение

400

15%

30,00%

1 000

 

Таблица 7.2

^ Вариант застройки



Потенциальный валовый доход, $



Действитель-ный валовый доход, $



Эксплуата-ционные расходы, $



^ Чистый операционный доход, $



Склад

300 000

225 000

56 250

168 750

Офис

1 500 000

1 350 000

472 500

877 500

Торговое помещение

1 200 000

1 020 000

306 000

714 000

 
Таблица 7.3

^ Вариант застройки



Стоимость объекта, $



Стоимость строительства, $



Стоимость земли, $



Склад

843 750

900 000

-56 250

Офис

4 387 500

3 600 000

787 500

Торговое помещение

3 570 000

3 000 000

570 000

Вывод:

Таким образом, лучшим и наиболее эффективным использованием земельного участка является строительство офисного здания. Инвестиционная стоимость земельного участка с учетом лучшего и наиболее эффективного использования равна 787 500 долл. США.

  Определение варианта лучшего и наиболее эффективного


использования земельного участка с имеющими улучшениями


При определении варианта лучшего и наиболее эффективного использования различные варианты использования улучшенного земельного участка сравниваются по норме дохода на капитал.
Если эти варианты не предполагают капитальных затрат на реконструкцию или модернизацию, то можно сравнивать чистый операционный доход.
Типичным вариантом использования улучшенного земельного участка являются:
1. Реконструкция или обновление улучшений, расположенных на земельном участке. Если состояние коробки здания и фундамента позволяет на их основе провести реконструкцию или ремонт, то изучаются два варианта:
а) доведение помещений до среднего уровня качества с помощью косметического ремонта;
б) проведение реконструкции и доведение объекта до евро-стандартов.
2. Снос улучшений земельного участка. Существующие улучшения могут ремонтироваться до тех пор, пока они будут вносить вклад в общую стоимость единого объекта недвижимости. Существующие улучшения сносятся, когда не существует эффективных проектов по их ремонту, реконструкции и дальнейшему использованию.
3. Продолжение использования улучшений в текущем состоянии.
Если вариант №1 и вариант №2 не эффективны, то существующие улучшения могут использоваться без изменения.

^ Методы определения инвестиционной стоимости земельного участка


Для определения инвестиционной стоимости земельного участка используются те же методы, что и определения рыночной стоимости земельного участка. К дополнительным методам можно отнести следующий метод.

^ Оценка городских земель по условиям типовых инвестиционных контрактов.



  

     Данный метод возник в связи с предоставлением земельных участков на условиях последующего раздела построенного за счет средств инвестора объекта между городом, собственником земли и инвестором.
Городские власти представляет площадку для строительства улучшений за определенную долю стоимости улучшений. Доля г. Москвы составляет от 30% до 50% площадей построенного объекта.
Таким образом, оплата права долгосрочной аренды земельного участка осуществляется в натуральной форме.
Процедура оценки в рамках данного метода:
1. Определяются характеристики здания, планируемого для строительства объекта на данном участке на основании градостроительной документации.
2.  Рассчитывается величина площадей различного функционального назначения, переходящих городу по условиям данного инвестиционного контракта.
3.  Определяется стоимость 1 кв.м. площадей различного функционального назначения.
4.  Определяется общая стоимость площадей, переходящих городу.
5.  Определяется срок реализации инвестиционного проекта.
6.  Определяется период времени, необходимый для продажи площадей, переходящих городу по условиям инвестиционного контракта.
7.  Рассчитывается ставка дисконтирования.
8.  Рассчитывается текущая стоимость.
Полученная стоимость является инвестиционной стоимостью земельного участка, используемого в данном инвестиционном проекте. 2010-07-19 18:44 Читать похожую статью
  • Контрольная работа
  • Контрольная работа
  • Контрольная работа
  • Контрольная работа
  • Контрольная работа
  • Контрольная работа
  • Контрольная работа
  • Контрольная работа
  • Контрольная работа
  • Контрольная работа
  • Контрольная работа
  • Контрольная работа
  • Контрольная работа
  • Контрольная работа
  • Контрольная работа
  • Контрольная работа
  • Контрольная работа
  • Контрольная работа
  • Контрольная работа
  • Контрольная работа
  • Контрольная работа
  • Контрольная работа
  • Контрольная работа
  • Контрольная работа
  • Контрольная работа
  • Контрольная работа
  • Контрольная работа
  • Контрольная работа
  • Контрольная работа
  • Контрольная работа
  • Контрольная работа
  • Контрольная работа
  • Контрольная работа
  • Контрольная работа
  • Контрольная работа
  • Контрольная работа
  • Контрольная работа
  • Контрольная работа
  • Контрольная работа
  • Контрольная работа
  • Контрольная работа
  • Контрольная работа
  • Контрольная работа
  • Контрольная работа
  • Контрольная работа
  • Контрольная работа
  • Контрольная работа
  • Контрольная работа
  • Контрольная работа
  • Контрольная работа
  • Контрольная работа
  • Контрольная работа
  • Контрольная работа
  • Контрольная работа
  • Контрольная работа
  • Контрольная работа
  • Контрольная работа
  • Контрольная работа
  • Контрольная работа
  • Контрольная работа
  • Контрольная работа
  • Контрольная работа
  • Контрольная работа
  • Контрольная работа
  • Контрольная работа
  • Контрольная работа
  • Контрольная работа
  • Контрольная работа
  • Контрольная работа
  • Контрольная работа
  • Контрольная работа
  • Контрольная работа
  • Контрольная работа
  • Контрольная работа
  • Контрольная работа
  • Контрольная работа
  • Контрольная работа
  • Контрольная работа
  • Контрольная работа
  • Контрольная работа
  • Контрольная работа
  • Контрольная работа
  • Контрольная работа
  • Контрольная работа
  • Контрольная работа
  • Контрольная работа
  • Контрольная работа
  • Контрольная работа
  • Контрольная работа
  • Контрольная работа
  • Контрольная работа
  • Контрольная работа
  • Контрольная работа
  • Контрольная работа
  • Контрольная работа
  • Контрольная работа
  • Контрольная работа
  • Контрольная работа
  • Контрольная работа
  • Контрольная работа
  • © Помощь студентам
    Образовательные документы для студентов.